劉某與甘肅星光商業管理有限公司、甘肅星泓房地產開發有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

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武威市涼州區人民法院

民事一審判決書

房屋租賃合同糾紛(2021)甘0602民初6316號

原告:劉某,男,1962年12月10日出生,漢族,四川省德陽市人,住四川省德陽市。
被告:甘肅星光商業管理有限公司。
住所地:甘肅省武威市涼州天豐街北側紅星時代廣場1-3號樓負一層商業001號。
法定代表人:陳某,系該公司總經理。
被告:甘肅星泓房地產開發有限公司。
住所地:甘肅省武威市涼州區新城區緯四路南側經二路西側。
法定代表人:蔡某,該公司執行董事。
共同委托訴訟代理人:阮某,系甘肅星光商業管理有限公司兼甘肅星泓房地產開發有限公司員工。

根據雙方當事人的陳述和經審查確認的證據,本院認定如下事實:2016年10月3日,劉某與星光公司、星泓公司簽訂了武威紅星時代廣場商品房委托經營管理合同,該合同約定:劉某將位于武威市××區面積16.05平方米房號為C4038的房屋出租并全權委托給星光公司經營管理;該商品房的委托經營管理期限為10年,自2016年10月1日至2026年9月30日止;房屋的租金2017年10月1日至2019年9月30日每季度為3864元,2019年10月1日至2021年9月30日每季度為4347元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣劉某應承擔的稅費后于第二個收費季度的第一個月內將前一個季度的租金支付至劉某指定的銀行賬戶,如星光公司不能按時支付租金,每逾期1日,按應付款項每日萬分之三向劉某支付違約金。當星光公司逾期60日后,由星泓公司全權擔保負責支付星光公司應付租金及所產生的違約金等。合同簽訂后,劉某將涉訴房屋交付給星光公司租賃并管理使用。從2019年7月起,星光公司未按約定向劉某支付房屋租金。劉某遂起訴要求星光公司支付2019年7月1日至2021年3月31日期間的房屋租金29946元及違約金。

本院認為,劉某與星光公司、星泓公司簽訂的房屋委托經營管理合同內容合法,意思表示真實,屬有效合同,依法具有法律約束力,雙方當事人均應按照合同約定全面履行自己的義務。星光公司租賃并全權經營管理劉某的房屋,理應按合同約定的期限、數額支付房屋租金及其違約金。鑒于2020年第一季度確屬全國及我市新冠肺炎疫情爆發期,星光公司的公告中已明確免除其商戶2月份的租賃費和物業費,且星光公司經營的星光購物中心紅星時代廣場于2020年1月27日至2020年2月22日暫停營業屬實,本案存在新冠肺炎疫情的不可抗力因素,故應對星光商業公司應承擔的租賃費酌情予以減免,結合當地商業經營狀況實際,本院將C4038房屋減免的租賃費數額確定為1304.1元(2020年第一季度租賃費4347元÷90天×暫停營業期間27天);據上,星光公司應當向劉某償付租賃費的數額為28641.9元(29946元-1304.1元)。租金減免后違約金應作相應的減免,從2020年5月1日起至2021年5月20日共384天減免的違約金數額為150.23元(1304.1元×日萬分之三×384天)。截止2021年5月20日,違約金總額確定為2175.77元(2326元-150.23元)。綜上,星光公司拖欠劉某2019年7月1日至2021年3月31日期間的房屋租金28641.9元及截止2021年5月20日的違約金2175.77元的事實有確實充分的證據予以證實,其合理的訴訟請求本院予以支持;對于不合理的訴求,應予駁回。對于后續違約金,應按合同約定繼續計算。對于星光公司抗辯違約金明顯過高,請求依法予以調整的辯解理由,因星光公司不能舉證證明劉某訴請的違約金超過《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第二十九條的規定,故該辯解理由本院不予采信。星泓公司作為合同擔保方,在合同中承諾了全權擔保支付的保證責任,且尚在保證責任承擔的期限之內,按照現行《民法典》的規定應按一般保證擔責,但按照當時的法律規定應按連帶責任保證承擔保證責任,且適用當時的法律規定更有利于保護當事人的合法權益,維護社會和經濟秩序,故星泓公司應當承擔連帶保證責任;劉某請求星泓公司承擔直接付款責任并互負連帶責任沒有事實依據和法律依據,本院不予支持。雙方訂立的商品房委托經營管理合同仍在履行期限內,雙方均愿意繼續履行合同,合同應當繼續履行。綜上所述,依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第五百七十九條、第五百八十五條、第五百九十條、第七百零三條、第七百二十一條、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第三款、《中華人民共和國擔保法》第三條、第十八條、第十九條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定,判決如下:

一、甘肅星光商業管理有限公司支付給劉某2019年7月1日至2021年3月31日期間的房屋租金28641.9元;
二、甘肅星光商業管理有限公司支付給劉某2019年11月1日至2021年5月20日期間的違約金2175.77元;2021年5月20日以后的違約金繼續按合同約定計算;
上述兩項,限于本判決生效后30日內付清;
三、甘肅星泓房地產開發有限公司對上述給付款項承擔連帶清償責任;
四、甘肅星光商業管理有限公司、甘肅星泓房地產開發有限公司繼續履行與劉某簽訂的武威紅星時代廣場商品房委托經營管理合同;
五、駁回劉某的其他訴訟請求。
案件受理費610元,減半收取305元,由甘肅星光商業管理有限公司、甘肅星泓房地產開發有限公司負擔。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于甘肅省武威市中級人民法院。

審判員盛強
書記員任昱婧
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2021-07-25

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