宏運地產鐵嶺有限公司、張金東房屋拆遷安置補償合同糾紛二審民事判決書

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遼寧省鐵嶺市中級人民法院

(2020)遼12民終873號

房屋拆遷安置補償合同糾紛

民事

二審

判決書

遼寧省鐵嶺市中級人民法院

民事判決書

上訴人(原審被告):宏運地產鐵嶺有限公司,住所地鐵嶺市銀州區嶺東街9委綜合樓。
法定代表人:鄒尚峰,系該公司董事長。
委托訴訟代理人:汪純輝,系該公司法律顧問。
被上訴人(原審原告):張金東,男,1957年5月20日出生,漢族,住址鐵嶺市銀州區。
委托訴訟代理人:左建,系鐵嶺市啟吉法律服務所法律工作者。

一審法院認定事實:2007年10月24日,宏運集團鐵嶺房地產開發有限公司(甲方)與原告張金東(乙方)簽訂城市房屋拆遷補償安置協議,約定:乙方于同月29日前將其市藥材站家屬樓2層的住宅(建筑面積57.12㎡)交由甲方拆遷;甲方提供其在該地塊開發的住宅小區1套房屋作為產權調換房屋補償乙方,于2009年12月31日前交付;產權調換房屋位置、面積、差價款等待雙方簽訂回遷協議時確定。經評估,市藥材站家屬樓2層房屋2007年9月時市場價格為2100元/平方米。2011年12月26日,被告宏運地產鐵嶺有限公司與原告簽訂回遷補充協議,約定:產權調換房屋面積超過被拆遷房屋面積6.8平方米部分,原告按2009年末同地段商品房市場價格交納差價;雙方于原告入住后3個月內共同配合辦理房屋所有權轉移登記。后前述住宅小區暫定名為宏運·中央觀邸,該小區的涉訴房屋被確定為產權調換房屋。2014年5月1日,被告交付了涉訴房屋。交付前,經評估,涉訴房屋2009年末時市場價格為3030元/平方米,原、被告據此簽署了進戶結算確認單,載明涉訴房屋建筑面積63.92平方米、差價款數額6963.3元等,原告如數交納了差價款。2018年6月8日,不動產登記部門完成涉訴房屋不動產權(房屋所有權、土地使用權)首次登記,并向被告核發了不動產權證;該證登記涉訴房屋建筑面積為63.92平方米、所在住宅小區名稱為宏運中心裕景。被告至今亦未與原告辦理涉訴房屋不動產權轉移登記。上述事實,有原告提交的城市房屋安置補償協議及回遷補充協議、回遷戶進戶結算確認單及鐵嶺市國正房地產評估事務所出具的各層房屋價格明細表、收款收據兩張,被告提交的房屋初始登記證復印件一份、鐵嶺國正房地產評估事務所評估報告復印件及當事人陳述筆錄在卷為憑。上述證據材料已經本院庭審舉證、質證和審查,予以采信。

一審法院認為,原告張金東與宏運集團鐵嶺房地產開發有限公司、被告宏運地產鐵嶺有限公司簽訂的城市房屋拆遷補償安置協議、回遷補充協議,系雙方真實意思表示,且不違反法律、行政法規強制性規定,依法應認定有效,雙方應全面履行各自的合同義務。雙方約定于原告入住涉訴房屋后3個月內共同配合辦理房屋所有權轉移登記,原告于2014年5月1日入住,故被告應于同年8月1日前協助原告辦理不動產權轉移登記,被告至今未協助辦理轉移登記,構成違約,除應承擔繼續履行辦理不動產權轉移登記違約責任外,還應承擔支付違約金或賠償損失的違約責任。所謂商品房,系指房地產開發企業開發建設并對外轉讓的房屋。涉訴房屋系由作為房地產開發企業的被告開發建設,被告將其作為產權調換房屋補償原告,則原、被告間形成的仍不失為商品房買賣合同關系,法釋[2003]7號第18條有適用余地。法釋[2003]7號第18條第2款規定:“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?!痹摋l款所規定的其實是未約定違約金及損失數額難以確定情況下確定損失的方法,但鑒于本院此前受理的此類案件的生效判決已以“違約金”項目作出裁判,故本案宜予襲用。被告主張的“已付購房款總額”確定方法及數額符合情理,應予照準。原告請求按貸款利率的140%計算“違約金”,未超出上述金融機構計收逾期貸款利息標準,應予照準。本院此前受理的此類案件的生效判決已判決“違約金”計算截止期限為被告完成商品房不動產權首次登記之日,故本案亦應判決“違約金”計算截止期限為完成涉訴房屋首次登記之日即2018年6月8日。即使導致被告違約的原因確實在于鐵嶺市政府,根據合同相對性原理,依法亦應由被告向原告承擔民事責任,而被告與鐵嶺市政府間的糾紛,應依照法律規定或者按照約定另行解決。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百二十一條、第一百三十五條、法釋[2003]7號《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第一項、第二款的規定,判決:被告宏運地產鐵嶺有限公司于本判決生效后10日內協助原告張金東將宏運中心裕景1幢1-20-3室不動產權轉移登記在原告名下,并以126915.3元為基數,按中國人民銀行同期同類貸款基準利率的140%標準向原告支付自2014年8月1日起至2018年6月8日止的違約金。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1462元(原告張金東預交),減半收取731元,由被告宏運地產鐵嶺有限公司負擔。
本院認為,本案的爭議焦點為,上訴人是否應就其逾期辦證行為承擔相應的違約責任。雖上訴人主張其與被上訴人之間是房屋拆遷安置補償合同關系,而非商品房買賣合同關系。但雙方簽訂的《回遷補充協議》第九條中,已就辦理房屋產權證的期限進行了明確約定,即正式入住后三個月內辦理完成。因不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,需經登記方發生物權變動的效力,上訴人逾期辦證的行為,必然會影響被上訴人作為不動產受讓人權利的實現,故原審法院判決上訴人承擔相應違約責任并無不當,應予確認。
綜上所述,宏運地產鐵嶺有限公司的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費1462元,由上訴人宏運地產鐵嶺有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長馮景芳
審判員劉芳
審判員陳晶
二〇二〇年六月十七日
法院助理鄭紫

書記員黃博超

2020-06-17